취득세 / 양도소득세 / 종부세 계산 (부동산 3법 개정 후)

현재 주택을 매매 및 보유하면서 세금을 내는 종류는 크게 3가지입니다.

 

     살 때 : 취득세

보유할 때 : 종부세

       팔 때 : 양도세 

    (부동산 3 법)

 

그리고, 이번 정부에서 집값을 잡기 위하여,

23번에 걸친 부동산 정책을 폈습니다.

대출 규제!! 와 핀셋 규제!! 지역 규제!! 등으로는

더 이상 집값을 잡는 게 어렵다고 판단되었는지..

 

 

드디어 세금 규정을 크게 바꿔버리고,

180석이라는 여당의 힘으로

부동산 3법 개정을 일사천리 완성하였습니다.

 

 

개정된 부동산 3법 적용 시점과

3법이 적용된 후 주택 가격이 얼마나 바뀔까요?

그리고, 정말 주택가격이 떨어질까요?

 

무주택자는 주택을 사기 위해서 관심이 있을 것이고...

유주택자는 자신의 재산을 지키는 일이기에 관심이 있을 것입니다.

 

 

그럼 하나씩 알아보겠습니다.

 

 

1. 취득세

취득세는 간단합니다.

1주택 & 비조정2주택은 1~3%

조정지역 2주택 & 비조정 3주택은 8% (2배 중과)

조정지역 3주택 이상 & 법인은 일괄 12% (3배 중과)

 

 

이젠 주택가격보다 어느 지역에 몇 주택을 보유하는지가 더 중요!!

 

 

취득세는 취득한 가격에 따라서 차등하게 냈지만,

개정 이후 주택 수에 의하여 중과되었다.

 

 

2. 종합부동산세 (종부세)

보유세라고도 불리는 종합부동산 세는...

소유한 모든 주택의 공시 가격을 기반으로 책정하는 세금이다.

즉, 비싸고 여러 채를 가지고 있으면 많이 발생하는 세금이다.

 

다주택자를 잡으려고 종부세에 제법 큰 중과세율을 적용했다.

 

 

종부세의 과세 구간은 고가의 주택에 적용이 됩니다.

1 주택은 9억 이상 // 2주택이상은 6억 이상의 초과분에 대해서

과세를 적용하게 됩니다.

 

즉, 7억 원 1주택을 보유한 사람은 종부세 적용을 하지 않습니다. (재산세만 있음)

만약, 조정지역 3억 + 3억 2주택자도 종부세 과세되지 않습니다.

 

 

유투브 장대장부동산 자료 캡쳐.

 

 

만약 조정지역에 9억 원짜리 2주택을 보유한 사람이라면,

공시지가 (9억 + 9억) - 6억 = 12억. 에 대한 과세가 됩니다. 

 

                      현행 : 12억 x 1% = 1200만원

2020년 12월16일 이후 : 12억 x 1.2% = 1440만원

21년 6월1일 개정 이후 : 12억 x 2.2% = 2640만원

 

공시지가 18억 이상의 2주택자의 세금은 2배 이상 오르게 되었습니다.

금액이 클수록 최대 6%까지 될 수 있기 때문에

다주택자의 경우 큰 손실이 우려됩니다.

 

 

마지막으로 양도소득세입니다.

 

3. 양도소득세

양도소득세는 매매(양도) 시 발생한 소득에 대해서 과세를 하는 것입니다.

즉, 소득(이득)이 발생하는 부분에 대해서 과세되는 것이라서...

집값이 오르지 않았다면 내지 않아도 되는 세금입니다.

 

하지만, 문정권 3년 동안 거의 모든 주택 가격이 52% 급등한 상황입니다.

양도소득세가 기존 거래에 대한 소급적용이 되기 때문에

반발하는 세력이 많이 있습니다.

그럴 수밖에 없는 것이, 10년 전에 2억 주고 산 주택이,

현재 10억이 되었다고 한다면,

 

 

2억 -> 10억 올라버린 8억에 대한 양도소득세를 내야 하기 때문입니다.

그런데 1~2%를 때리는 것이 아니라,

최대 80%까지 세금으로 가져가겠다는 것입니다.

이로 인하여 사실상 gap 투기꾼들은 투기하기가 굉장히 어려워졌습니다.

 

 

 

  유투브 장대장부동산 자료 캡쳐.

 

 

특히 양도소득세는 1주택에도 기본 세율이 적용됩니다.

1주택자 : 이익금의 6~42% 양도소득세

하지만, 다주택자 일 경우는 추가로 10~30%까지 중과가 됩니다.

 

 

만약, 조정지역에 2주택을 보유한 사람이,

4억에 주택을 샀다가 10억에 판다고 하면,

시세차익인 6억 x (42% + 10%) = 3억1200만원 (세금)

그런데, 21년 6월1일 이후에는 10%가 더 추가된다.

 

 

그동안 규제지역과 대출규제로 정책을 잡으려고 했다면,

이젠 중과세되는 부동산 3법이 투기세력을 막으려고 하고 있다.

과연 정부의 정책이 얼마나 먹힐지?

 

현재까지 8월 이후 주택거래량이 수도권지역에 60~70% 줄었다.

주택거래량이 3~4달 연속으로 줄어들게 되면,

하방으로 가는 신호라고 이야기를 합니다.

현정부의 정책과 의지를 본다면,

당분간 부동산 시장은 안정되지 않을까 생각합니다만,

 

한편으로는 거래량이 줄어드는 상황이

다주택자들의 존버 상황인 것 같아서

실수요자들이 주택을 살 수 없는 상황도 오지 않을까?

패닉바잉의 젊은 세대들이 가격을 더 올리거나 상투를 잡지 않을까?

문제가 될 수 있겠구나 생각이 듭니다.